חריגות בנייה - המדריך המלא

חריגות בנייה מתייחסות לתוספות בנייה שבוצעו ללא היתר בנייה מול הוועדה המקומית.

זה יכול להיות תוספת מחסן, הגדלת המטבח כלפי החצר, סגירת מרפסת מחומרים קלים או כל שינוי בנייה מחומרים קלים או מסיביים.

למעשה מדובר בעבירה לכל דבר, שעלולה לגרור את בעל הנכס לקנסות ושימועים בבית משפט, ולכן רצוי להסדיר את המצב מול הוועדה המקומית בהקדם.

איך לבדוק אם לבית יש חריגות בנייה?

בין אם אתם מחפשים בית לקנייה ורוצים לוודא שאין בנכס תוספות בנייה ללא היתר, או מתגוררים בבית קרקע הרבה שנים והוספתם עם הזמן תוספות כאלה ואחרות, נדרש לבצע בדיקה נקודתית בה משווים את המצב הקיים להיתר הבנייה שקיים בוועדה.

אתם נדרשים לקבל את היתר הבנייה מהוועדה- ניתן לקבל בצורה פיזית באמצעות ביקור בוועדה, ליצור קשר עם הוועדה שיפיקו לכם את ההיתר סרוק , או הדרך הפשוטה- דרך האינטרנט. הוועדות עוברות לארכיון ממוחשב וסורקות את כל ההיתרים והמסמכים הרלוונטיים לכל שטח ושטח. למעשה רובן השלימו את הסריקות וכיום ניתן להיכנס לאתר הוועדה ולראות את היתר הבנייה תוך מספר שניות.

תוכלו לראות דוגמא לאיתור היתר בנייה בוועדה לתכנון ובנייה נס ציונה באמצעות הזנת כתובת או גוש וחלקה.

לאחר שיש בידינו את היתר הבנייה האחרון שאושר ע״י הוועדה, נשווה אותו למצב הקיים.

יש בתים שבהם מספיק לעשות סיבוב בשטח לראות את המצב הקיים, ויש נכסים בהם בוצעו שיפוצים וכו׳ ובאלו נעדיף להשוות את ההיתר למפת מדידה מעודכנת - לשם כך נצטרך לזמן מודד.

גיליתי שיש לי חריגת בנייה בשטח, מה עושים?

הדבר הכי חשוב שכדאי להבין- יש לפתור בהקדם את החריגה, בין אם בהסדרת המצב הקיים בהיתר בנייה ובין אם בפירוק התוספת.

שנת 2021 כבר כאן, ובאמצעות צילומי אוויר ניתן לראות בדיוק היכן התוספת בלחיצת כפתור. יותר מכך- ניתן לראות מתי התוספת בוצעה שכן מתקיימים צילומים כל מספר חודשים. מכאן אתם יכולים להסיק שברגע שהרשות המקומית תחליט לפעול, אתם תשלמו את הקנס על התוספת החל מיום הבנייה, ולכן רצוי להסדיר בהקדם את המצב.

אז אחרי שהבנו כי יש לטפל במצב, נדרש להבין האם מותר לי לבצע תוספת בבית שלי.

ראשית כל יש לבדוק אם הבנייה נעשתה בהתאם לחוקי התכנון והבנייה, ובהתאם להנחיות הוועדה המקומית.

תוספת בנייה במודיעין למשל, לרוב תידרש להיות עם חיפוי מאבן טבעית, בהתאם למתווה שקבעה הוועדה המקומית.

בנוסף לחומרים אנו נדרשים לעמוד במגבלות גובה - שכן לכל שטח מוגדר בצורה ברורה את הגובה המקסימלי אליו יכול להגיע.

כמו כן יש לבדוק האם לא חרגנו מקווי הבניין, ואם כן בכמה חרגנו. לעיתים נוכל לאשר את החריגה באמצעות הקלה - בה נידרש לפרסם את תוכן הבקשה לציבור הרחב ולוודא כי אין התנגדויות לתוספת מצד השכנים.

אחרי שווידאנו שאנחנו עומדים בהנחיות המרחביות ובחוקי התכנון הבנייה, נותר לבדוק האם יש לי זכויות בנייה נוספות על הקרקע.

האם יש לי זכויות בנייה לבצע תוספת בשטח?

בשלב ראשון נדרש לבדוק בתב״ע - תוכנית הבינוי העירונית, מה ההגבלות לבנייה על השטח שלי.

את התב״ע נוכל לראות באתר רשות מקרקעי ישראל, ובד״כ נצטרך להצליב בין מספר תבעות עד שנקבל תמונה מלאה על זכויות הבנייה לקרקע.

לאחר שהבנו כמה מותר לבנות בסה״כ על השטח, נידרש לבצע אינטגרציה למצב הקיים.

לשם כך אני ממליצה לשלב מודד מקצועי שייתן תמונת מצב אמינה ומדוייקת, שכן כל מ״ר משמעותי כאן.

את המצב הקיים נצליב לזכויות הבנייה ונבין האם באפשרותינו לאשר את התוספת.

כמה עולה לעשות היתר בנייה למצב קיים?

לאחר שהבנו כמה מ״ר כוללת התוספת, ואיזו סוג של תוספת נדרש לאשר,

ניתן לבצע הערכה לעלות של הכשרת המצב הקיים מול הוועדה המקומית. העלות תכלול אגרות בנייה בהתאם לפרסום באתר הוועדה. היטלי מים וביוב יתווספו בד״כ אם התוספת כוללת נקודות מים.

תוכלו למצוא את המידע באתר הוועדה הרלוונטית,

או לראות דוגמא לעלות אגרות בנייה במחלקת ההנדסה של מועצה חבל מודיעין.

בנוסף לאגרות הבנייה שמשתנות בהתאם למ״ר,

תידרשו לחתימת בעלי מקצוע שמאשרים את התוספת כי נבנתה בצורה בטיחותית ובהתאם לתקנים.

להלן טבלה שמרכזת בצורה עקרונית את העלויות ליועצים השונים:

-עלות מודד להיתר בנייה במצב קיים בין 2,000-6,000 ש"ח לפני מע"מ.

-עלות מהנדס או הנדסאי בניין להיתר בנייה במצב קיים בין 6,000-20,000 ש"ח לפני מע"מ.

-עלות יועץ אינסטלציה להיתר בנייה במצב קיים בין בין 2,000-6,000 ש"ח לפני מע"מ.

בהתאם לתוכן הפרוייקט, הוועדה יכולה לדרוש גם חתימת יועץ בטיחות, יועץ אקוסטיקה, יועץ תנועה וכו'.

חשוב לציין כי עלות היועצים היא בהתאם למורכבות הבנייה והשטח, ומדובר בהערכה בלבד.

ניתן לבדוק עלויות נוספות של יועצים באתר מדרג.

בנוסף לעלויות אלו כדאי לקחת בחשבון עלות של 1,000-2,500 ש"ח לעלויות הדפסת תוכניות.

מהי עלות אדריכל לתוספת בנייה קיימת?

ככלל עלות אדריכל או הנדסאי בניין לעריכת בקשה לתוספת בנייה משתנה בין פרוייקט לפרוייקט.

אדריכל מקצועי, לרוב יתחיל את התהליך בבדיקה מקיפה שתבדוק את היתכנות אישור התוספת, מורכבות הפרוייקט והערכת זמן העבודה להפקת היתר בנייה שכזה.

לאחר הבדיקה יהיה ניתן לתמחר את עלות ליווי אדריכל להיתר בנייה.

ובכל זאת, אם רוצים לנקוב בטווח מחירים,

שכר אדריכל לתוספת בנייה תעלה בין 15,000 ש"ח ש"ח ועד 40,000 ש"ח , מחירים לפני מע״מ.

כמו שציינתי קודם לכן, העלות משתנה בהתאם למורכבות הפרוייקט.

כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה לתוספת?

בשנת 2017 מנהל התכנון הוציא לפועל את מערכת הרישוי הזמין בה אדריכלים, הנדסאי אדריכלות ומהנדסים נדרשים להעלות את הגרמושקה ויתר המסמכים הנדרשים לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית.

מערכת הרישוי זמין נועדה לקצר זמנים בהגשת המסמכים, לעקוב אחרי הוועדות ולהגבילן בזמן בדיקת הבקשות ולייעל את תהליך ההגשה להיתר בנייה.

בפועל מאחר ומדובר במערכת חדשה , רוב הגורמים עדיין מסתגלים למערכת, ותהליך אישור הבקשות התארך.

זמן קבלת היתר הבנייה מרגע העלאת גרמושקה וכלל המסמכים הנדרשים לוקח בין 6 חודשים עד 18 חודשים. במקרים מורכבים יכול להתארך התהליך.

איך לבחור אדריכל להפקת היתר בנייה וטיפול בחריגות בנייה?

כשמדובר בהפקת היתר בנייה, אני ממליצה לבחור אדריכל או הנדסאי אדריכלות שביצע את התהליך בעבר, כך שיוכל לשרטט היתר בנייה בצורה הטובה ביותר.

אני ממליצה להעדיף אדריכל שמשרטט עם תוכנת revit (רוויט) שכן היא משלבת שרטוט דו מימד ותלת מימד יחד, חוסכת זמן תיקונים ומבצעת עדכונים באופן אוטומטי לכל תוכנית חזית וחתך.

לעומתה תוכנת אוטוקד הותיקה בה השרטוט נעשה בצורה של קווים שאינם קשורים האחד לשני, וכל תיקון לוקח זמן ודורש דיוק וביקורת גבוהה.

אין משמעות אם האדריכל עבד עם הוועדה המקומית בעבר או לא, שכן כיום המסמכים עוברים במערכת רישוי זמין וקיימות הנחיות גורפות לכלל ההגשות בצורה שלא משתנה בין וועדה לוועדה.

והדבר החשוב ביותר, הוא לבחור אדריכל שמסתדרים איתו ברמה האישית. התהליך הוא ארוך ונדרשת תקשורת , זמינות וכמובן סבלנות מצד האדריכל, להסביר לכם- הלקוחות- את השלבים בהם נמצאים, כך שבכל זמן נתון תדעו היכן היתר הבנייה שלכם נמצא ומה השלב הבא.

איך מתחילים לעבוד יחד על טיפול בחריגות בנייה?

אני שמחה שאתם מעוניינים להתחיל עבודה משותפת.

חשוב לציין שהסטודיו לא מקבל כל פרוייקט , ואוכל לקבוע האם נוכל לעבוד יחד רק לאחר שיחת טלפון.

כך למשל היתרי בנייה על נחלות במושבים , הסטודיו בשלב זה לא מבצע.

אני תמיד ממליצה להתחיל בפגישת ייעוץ לבדיקת היתכנות, בה אבדוק את זכויות הבנייה הקיימות בשטח, אל מול המצב הקיים.

לאחר מכן נוכל לתמחר את עלות הליווי המלאה ותוכלו להחליט אם ממשיכים לתהליך המלא.

אתם מוזמנים להשאיר את פרטיכם בדף צור קשר באתר,

או לשלוח מייל עם תוכן הבקשה,

והדרך הפשוטה - ליצור איתי קשר טלפוני במספר 052-4433137.

כך אוכל לאבחן את המקרה הספיציפי שלכם.

שלכם,

עמית.