להבין את אילוצי השטח

אתם חולמים על ויטרינה ענקית לכיון נוף השטח הפתוח, בבית נגיש במפלס אחד ללא מדרגות.

האם לקחתם בחשבון את כיווני השמש? האם התחשבתם באילוצי מפלסי הקרקע הקיימים?

כשאנחנו מתכננים מבנה, חשוב להתחשב באילוצים הקיימים והיתרונות שהם יכולים לתת לנו בבית העתידי.

חזית צפונית היא חזית אידיאלית מבחינת כיווני שמש , אך לעיתים הנוף הפתוח הוא בחזית דרומית. ניתן לפתור זאת באמצעות הצללה / פרגולה, אך חשוב להבין את האילוצים.

בתכנון גובה מבנה נלקח בחשבון גובה הרחוב יחד עם גובה הקרקע הקיימות, כדי לא לייצר מצב שביום גשום כל הקרקע מתנקזת לכיוון הבית והכל מוצף. באידיאל ננסה לתכנן את המבנה נגיש אך לעיתים מאילוצי קרקע דבר זה לא אפשרי.

כל אלו נוכל להבין יחד בפגישה - ונציע פתרונות אפשריים והזדמנויות לניצול תנאי השטח כדי להטיב עם הבית.

להכיר את תהליך קבלת היתר הבנייה לפני שמתחילים

אם פעם תהליך קבלת היתר בנייה היה כרוך בהגשת תוכניות מודפסות לוועדה המקומית וקבלת חתימתם במקום ,

היום התהליך מורכב ומבוסס על מערכת "רישוי זמין" בה הכל עובר לוועדה במקומית אונליין.

לתהליך קבלת ההיתר יש מספר שלבים - בקשה לתיק מידע, תנאי סף לבקשה להיתר, בקרה מרחבית, התכנסות וועדה בקרת תכן , תשלום אגרות וקבלת ההיתר המיוחל.

כל אלו לוקחים בין 8-14 חודשים ואף יותר, תלוי במורכבות הפרוייקט ובוועדה המקומית.

בפגישת הייעוץ נעבור על שלבים אלו יחד, נסביר מה קורה בכל שלב, אילו יועצים נדרשים (מהנדס, יועץ קרקע, יועץ אינסטלציה ) ואילו גורמים צריכים לאשר את הבקשה ( פיקוד העורף ,תאגיד המים, חברת חשמל ).

הבנה נכונה של התהליך לפני הכניסה אליו מאפשרת לכם כבעלי קרקע להיות בשליטה ובבקרה, ולהיות מוכנים לכל דרישה שתגיע מהוועדה.

לדעת מה זכויות הבנייה במגרש - מה זה תב"ע?

ידעתם שלכל מגרש בישראל יש זכויות בנייה שונות? ייתכן ולשני מגרשים סמוכים יהיו זכויות שונות בתכלית.

הזכויות ניתנות מכוח תוכניות בינוי עירוניות, מסמך חוקי שמתארות מה ניתן לבצע בכל תא שטח.

התב"ע מתארת כמה מ"ר ניתן לבנות, כמה יחידות דיור, עד איזה גובה ניתן לבנות, והיכן ניתן לבנות בתוך המגרש.

בנוסף לאלו התב"ע מתארת איזה שימוש ניתן לבצע - מגורים, חקלאי, תעסוקה וכו'.

תב"ע מורכבת מתקנון המכיל מלל לגבי התוכנית, ותשריט המכיל מפה המתארת את האזורים השונים להם התוכנית מתייחסת.

התב"עות מפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל והן חשופות לציבור -לעיון באיתורון תב"ע של רשות מקרקעי ישראל.

קריאה נכונה של תב"ע מובילה לניצול נכון של השטח, ויחד נעבור על התב"עות במגרש ונבין מהן זכויות הבנייה לקרקע.

שפה עיצובית עירונית - מה זה הנחיות מרחביות?

על פי סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ,בכוחה של וועדה מקומית לקבוע הנחיות מרחביות כל עוד אין בהן סתירה להוראות תוכנית.

בהנחיות המרחביות ייקבעו הגדרות שייצרו שפה עיצובית אחידה לכל המגרשים בשכונה / בעיר מסויימת וייכללו תיאור חומרי הגמר וחזית המבנים, צורה, גודל או חיבור לתשתיות קיימות, אופי גדרות לכיוון הרחוב וכו'.

ההנחיות המרחביות מפורסמות באתרי הוועדות.

שילוב של קריאת התב"עות וההנחיות המרחביות יוכל לתת כיוון כללי למבנה שאותו ניתן לתכנן ולרמז האם הקרקע מתאימה לדרישות בעליה.